關于處置盤活“爛尾樓”的措施和法律依據
經濟的高速發展，房地產行業進入了快速發展的階段，百姓對樓房的需求大幅增高，促進了越來越多的開發商投入到房地產的開發事業中。然而由于開發成本的不斷上漲，雖然有的開發商獲取了高額利潤，但是也存在一些開發商在激烈的競爭中沒有頂住壓力，由于各種原因導致項目爛尾。

一、“爛尾樓”的定義和特點（一）“爛尾樓”的定義
“爛尾樓”在相關法律法規中并未有一個明確的定義，但是在實際生活中人們對“爛尾樓”有一種約定俗成的認識：即已經開工的并取得一定建筑結果的建筑，由于各種原因，例如資金鏈斷裂、違反相關法規、政府禁止等被迫停工，在很長時間內沒有恢復施工的建筑，我們稱之為“爛尾樓”。通俗的講，“爛尾樓”就是未完工的且無人繼續接管的樓房建筑。以北方某三線城市為例，市區內的“爛尾樓”就多達幾十幢，有的甚至處于商業繁華地段，不僅極大地浪費了土地資源，侵害了債權人的權益，同時也為社會帶來一定負面影響，不利于社會的和諧穩定發展。“爛尾樓”不僅造成了巨額的財產損失，甚至讓有的投資者走上極端，更是在無形中對城市規劃造成嚴重打擊，極大地增加了社會負擔。（二）“爛尾樓”的成因特點



了解“爛尾樓”的成因特點才能有效地避免“爛尾樓”的產生。從宏觀的角度來看，房地產泡沫經濟一旦破裂，必然會產生“爛尾樓”，最常見的原因不外乎以下幾種：1.資金鏈斷裂。開發商并不具備開發房地產的實力，前期資金準備不足，在房地產開發過程中又不能有效引入資金從而造成后期資金鏈斷裂，無法進行后續建設。2.項目定位失誤。有的開發商盲目跟風，導致開發項目的定位失誤，在前期預售過程中遇到瓶頸，沒有銷售渠道，繼續開發將導致更大損失，所以開發商撤資形成了建筑的爛尾。3.司法機關查封。有的開發商在進行項目開發時，有時會存在一些違法違規行為，亦或是債務人牽涉過多經濟糾紛，司法機關依法對在建工程進行查封。4.違法建筑。有的房地產開發項目本身就是違法建筑，政府會責令停工，從而形成“爛尾樓”。通過對“爛尾樓”的成因特點進行分析，可知很多“爛尾樓”是由于銀行和供應商通過申請訴訟而采取的對資金的保護措施，從而導致開發項目的停滯。對于這部分資金斷裂的，或由新施工單位墊資，且與其約定對于這部分爛尾樓的建筑質量可以得到有效保證的，仍然具有很高的債務可以隨時清償，從而打消施工企業顧慮，并有建成再開發價值。如果能通過有效手段盤活“爛尾樓”，扶大廈之將傾，即可充分發揮“爛尾樓”的自身價值，帶來極大的社會利益與經濟利益。二、“爛尾樓”的處置現狀人民法院在處置“爛尾樓”時，大多采用先評估、后拍賣的方式來完成“爛尾樓”的變現，用變現資金來清償債務。但是一般情況下變現資金遠遠低于樓房建成后的正常成交價格，這就會造成債權人的債權無法得到全部清償。因此，在處置“爛尾樓”后，仍然會存在大量債權人權益無法得到合理保護，進而遺留成一種社會問題。這種先評估、后拍賣的方式也具有一定優勢，例如處置周期短、資本變現快、處置成本平等。在一定程度上來講，可以為部分債權人帶來短期的有利效益，如果拍賣價值較高，債權順位又相對靠前，那么先評估、后拍賣的方式就可以在較短時間內清償債權人權益，節約了債權人的時間成本。例如在2003年，上海市的大正三角地廣場以4. 71億元人民幣的拍賣價格售出，在當時社會背景下拍賣價格相當優越，大部分人債權人權益得以清償。但是成功的拍賣只是個例，拍賣也僅僅代表一個階段的結束，需要對“爛尾樓”進行大量的后期建設使其竣工才可達到最大價值，消除社會負面影響。所以“爛尾樓”在拍賣后也依然面臨很大的不確定性。三、“爛尾樓”的處置措施和法律依據（一）“爛尾樓”的處置措施



“爛尾樓”的形成原因較為復雜，但是最關鍵的原因之一就是開發商在項目開發之前，沒有進行深入的市場調查及可行性研究，無法有效抵御市場風險。為加快現代化城市建設的要求，如何有效處置盤活“爛尾樓”成為城市規劃的重要工作。政府需要完善相關法規，為“爛尾樓”的創新解決提供法律依據。1.加強政府監管治理。對“爛尾樓”的治理應以盤活為主，這就要求政府部門一定要加強監管治理工作，為“爛尾樓”積極尋找并引入新的施工單位。通過政府的力量引入資金或者由新的施工單位墊資，與施工單位約定對于產生的債務可以隨時清償，從而打消施工企業顧慮，并以建成工程來沖抵“爛尾樓”后續的建設工程款，即“共益債務”規則，讓“爛尾樓”實現繼續建設，從而復活“爛尾樓”。2.推行市場化治理。對“爛尾樓”推行市場化管理的主要方式為轉讓收購“爛尾樓”。通過轉讓債務人股權實現爛尾樓的變現，可以是全部股權轉讓即公司收購，也可以是部分股權轉讓。也可以通過資產轉讓的方式，轉讓在建工程、轉讓房地產、轉讓項目等方式實現“爛尾樓”的變現。對于某些特殊的“爛尾樓”，可以專門成立項目公司，項目竣工后，公司注銷即可。需要注意的是，如果“爛尾樓”的業主是項目公司，一般情況以股權轉讓為主，如果“爛尾樓”僅作為開發商擁有的項目，那就只能進行資產轉讓。3.完善相關法律法規、加強執法力度。在處置“爛尾樓”時，地方政府必須全力配合司法部門，完善相關法規。對于一個長時間爛尾的項目，要實現后續的開工建設，會涉及多種手續及法律法規問題，例如土地延期手續、確定延期罰金手續、已更新的消防審核手續、重新規劃審核手續等，同時也需要新的施工單位了解相關法律法規，辦理施工許可證的變更和預售許可證的變更。政府一定要加強對法律法規的完善并加大執法力度，保證上述事項的辦理與相關部門協調一致，最大程度保證債權人的權益處置方案可以有效落實，為引入新企業完成“爛尾樓”的后續建設提供強有力的權益保障。（二）“爛尾樓”處置的法律依據



在《破產法》第19條中明確規定了：“人民法院受理破產申請后，有關債務人財產的保全措施應當解除，執行程序應當中止”，那么依據本條規定，那些原本被法院凍結、查封的資產將有可能重新運作，而且在我國《破產法》第42條與43條中曾明確指出：“為債務人繼續營業而應支付的勞動報酬和社會保險費用以及由此產生的其他債務為共益債務”、“破產費用和共益債務由債權人財產隨時清償”，從而可有效保障后續施工企業產生的工程款可以及時得到支付，這就為“爛尾樓”引入新的施工企業提供了法律保障。四、“爛尾樓”的處置措施——以廣州市某“爛尾樓”為例廣州市某“爛尾樓”通過破產程序重新施工并完成運作?；诖顺晒Π咐?，可見在處置“爛尾樓”時，這種方式具有一定的可行性。廣州市人民法院于2016年5月10日受理了Y房地產開發企業的破產清算，司法機關工作人員對債務人的財務狀況作了全面分析。債務人是一個專門從事房地產開發的公司，其成立目的是為了取得西華街東側23.45畝的國有土地使用權，并決定在該塊土地上開發建設一座綜合商業中心。但是由于Y房地產開發企業的實際控股人黃某某存在眾多經濟糾紛，并于2017年9月涉嫌非法集資被警方采取強制措施，債務人也出現了嚴重的資金短缺問題，承攬實際施工任務的H建設工程公司無力墊資，導致該商業中心項目爛尾。法院在受理債務人破產時，該項目僅完成項目主體的混凝土施工，且項目用地也已經抵押給了貸款公司和商業銀行，抵押的本金和利息共計8000萬元，債務人無力償還貸款本息，土地的抵押權就無法獲得，所以該商業中心項目至今無法辦理《商品房預售許可證》，同時債務人仍拖欠H建設工程公司5000余萬元工程款本金，除了這些優先債權，還存在著大約1.1億元人民幣的普通債權，合計債權約為2. 4億元。針對這種爛尾情況，如果司法機關按照常規“先評估、后拍賣”的方式來進行處置，那么拍賣價款都無法清償優先債權，普通債權甚至得不到絲毫補償。正是因為這個原因，在項目停工后的一年內，建筑工人多次在政府門口集結討要應得工資，政府秉著絕不拖欠農民工工資的理念，墊付數百萬元用于支付工人工資。所以，要想保證債權人的權益最大化，最理想的解決辦法就是引入新的施工企業完成商業中心的繼續施工。通過竣工驗收，辦理權屬登記，然后銷售或拍賣來變現已建成的房產。政府及司法機關工作人員設計了新施工單位關于“爛尾樓”的解決方案，并通過召開債權人會議，在會議上集體通過：“由恒發建設有限公司先行墊資，完成對商業中心的后續施工，并以部分房產抵消工程款，剩余房產用來銷售變現，清償債權人債務”這一方案。至2019年底，商業中心的主體建設全部竣工。根據審計部門的嚴格測算，建成后的商業中心不僅能夠清償全部優先債權，普通債權也能得到較高比例的清償，最大程度維護了債權人的權益。盤活“爛尾樓”，是發揮“爛尾樓”最大利用價值的最有效手段，讓“爛尾樓”不再爛尾。綜上所述，從廣州市某“爛尾樓”的真實案例可以看出，如果政府可以有效協調相關部門，并為“爛尾樓”辦理各種手續提供完善的政策支持，依照《破產法》的相關規定采取有效措施，完全可以實現對“爛尾樓”的盤活，將“爛尾樓”建設竣工。盤活“爛尾樓”不僅可以最大程度維護債權人的權益，減少社會矛盾，同時也可充分利用社會資源，美化城市規劃，穩定社會秩序，解決民生問題，具有積極的社會意義和經濟意義。
轉載自：律融律師事務所
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